Voor veel Nederlanders is het een droom om een tweede woning te kopen in Duitsland, of in een ander Europees land. Voor de meesten is het een utopie maar sommigen hebben geluk. Zij hebben de financiële eventualiteit om over de landsgrenzen heen hun geluk te beproeven. Wonen en leven in Duitsland is een genot. Ook als u er zich niet permanent vestigt, kunt u zich de cultuur voor een deel eigen maken.
Wie een tweede woning aanschaft in Duitsland of in een ander populair land in Europa, moet rekening houden met regelgevingen die afwijkend zijn van de Nederlandse. Nederland staat dan wel bekend als ‘regelland’, de Duitsers doen niet veel voor ons onder. Als u ons artikel goed ‘in de oren knoopt’, komt u echter niet zomaar voor verrassingen te staan.
Inhoudsopgave
Leben in Deutschland bringt Vorteile…
“Leven in Duitsland heeft voordelen…” Dat schrijven de Duitsers zelf. Een reden voor ons om dit eens uit te pluizen. Want u, als aankomend half Duitser, hebt er alle reden toe om de voordelen van een extra woning in Duitsland te kennen. Woningen in Duitsland zijn vaak groter en degelijker gebouwd dan die in Nederland. Waarschijnlijk komt u zelf regelmatig in Duitsland en hebt u dat zelf al lang ontdekt? De woningen staan vaak op ruime percelen, zelfs de rijtjeswoningen in Duitsland. Bovendien betaalt u in Duitsland, afhankelijk van de locatie, minder voor de grond. Op het moment van schrijven varieert dit tussen €80,- en €250,- per m². Ter vergelijking: in Limburg betaalt u gemiddeld €100,- of meer voor een vierkante meter. Het meest voordelig woont u net over de Duitse grens. De grondprijzen zijn relatief goedkoop maar ook de woningen zijn goedkoper. Wilt u een nieuw huis laten bouwen bij onze oosterburen, dan is het voordeel dat er altijd bouwgrond te koop is. In Nederland is bouwgrond erg schaars en moet er meestal geloot worden.
Nog meer voordelen
Naast alle financiële voordelen, roemen de ‘Nederlandse Duitsers’ ook de gezondheidszorg bij onze buren. Dit is veel beter geregeld dan de onze. Daarnaast is het veel goedkoper om boodschappen te doen. Voor een volle boodschappenkar betaalt u zo tot 20 procent minder dan in Nederland. Benzine, alcohol en tabak zijn ook minder duur. Wat het kwaliteit van onderwijs betreft loopt Duitsland tegenwoordig voor op Nederland.
Ook al zijn de meningen daarover altijd verdeeld. Als u een extra woning koopt in Duitsland, dan zult u automatisch ook contact krijgen met de bevolking. Duitsers staan bekend om hun vriendelijkheid, openheid en gastvrijheid. Het sociale leefklimaat is prettig. In Nederland staan we gestrest in de file, vinden we het moeilijk om even op onze beurt te wachten. In Duitsland woont u met veel plezier en merkt u al gauw dat u het gehaaste leven in Nederland niet mist.
Hoe gaat de uiteindelijke aankoop in zijn werk?
Hoe een aankoop van uw tweede woning tot stand komt in Duitsland, verschilt niet eens zoveel met de koop van een huis in Nederland. In Duitsland is ook de tussenkomst van een notaris altijd verplicht. Onroerend goed kopen bij onze oosterburen kan niet gebeuren zonder een notariële akte.
Daarnaast krijgt u te maken met twee verschillende overeenkomsten. Het ‘Kaufvertrag’ en de ‘Auflassung’. Het Kaufvertrag is de koopovereenkomst en de Auflussung is de overeenkomst. Het komt erop neer dat de verkopende partij en de kopende partij (dat bent u), door de overeenkomsten te ondertekenen, akkoord gaan met een overdracht van de woning en de grond. In het ‘Grundbuch’ (het kadaster) wordt uw eigendom vervolgens ingeschreven.
Populaire gebieden om te wonen in Duitsland
Als u een tweede huis wilt kopen in Duitsland, dan is het belangrijk om te wonen in een gebied die u aanstaat. Het is belangrijk dat u er zich direct thuis voelt. Er zijn natuurlijk talloze gebieden in Duitsland waar de natuur nog prachtig is. Of waar ruimte en vrijheid is, dicht bij mooie steden of skioorden. Populaire bestemmingen onder Nederlanders zijn vooral de Eifel en Sauerland.
Als u in Duitsland (en dat geldt natuurlijk voor elk Europees land) wilt wonen, is het misschien verstandig om daarvoor een aantal weken op vakantie te gaan in het land. Bij voorkeur doet u verschillende deelstaten aan en bezoekt u per staat een aantal gebieden. Eventueel kunt u direct ter plekke enkele Duitse makelaars visiteren, zodat er eventueel woningen bezichtigt kunnen worden.
Daadwerkelijke kosten die u maakt bij aankoop
– Kosten voor de notaris en registratie kadaster
– Makelaarskosten (tot 6 procent)
– Kosten voor het inschrijven in ‘t Grundbuch
– Overdrachtsbelasting (3,5 procent)
– Hypotheekkosten tot ongeveer 1 procent
De Duitse fiscus
U betaalt aan de Duitse fiscus zo’n 3,5 procent aan overdrachtsbelasting. Dit wordt geheven over het huis en de grond die u koopt. Als u op tijd deze overdrachtsbelasting aan de Duitse belastingdienst betaalt, dan zult u ook sneller uw tweede woning over kunnen nemen. De Duitse fiscus seint namelijk het kadaster in, als de betaling binnen is. Het kadaster schrijft de overdracht dan op haar beurt in. Nederland heeft met Duitsland een z.g. ‘belastingverdrag’ afgesproken. Dit met name m.b.t. de inkomstenbelasting. U woont immers (voor een bepaalde periode) in Duitsland. Dan is het ook logisch dat u meebetaalt aan de voorzieningen aldaar.
Omdat u normaal gesproken een heffing zou moeten betalen in de twee landen voor uw tweede woning, en dit voor nogal veel administratieve rompslomp leidt plus extra lasten, is er dit verdrag gesloten. Het komt erop neer dat u in Nederland geen IB (inkomstenbelasting) hoeft te betalen in ‘Box 3’. Uw extra woning moet u echter wel aangeven in Box 3.
De belastingdienst in Nederland zal vervolgens een correctie uitvoeren. Uiteindelijk betekent dit dat de eigenaar van een tweede huis in een ander land ook in dat land de inkomstenbelasting daadwerkelijk moet betalen. In Duitsland vallen de heffingen uiteindelijk erg mee. U kunt namelijk diverse vaste lasten en/of kosten aftrekken. U kunt denken aan de afschrijving van bijvoorbeeld uw woning, of de afschrijving op uw inboedel.
